在市場(chǎng)普遍預(yù)期“限購(gòu)令”執(zhí)行范圍將維持現(xiàn)有規(guī)模之際，珠海市出臺(tái)了限購(gòu)和限價(jià)的“雙限令”，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)行樓市雙限政策的城市。

　　昨天，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局局長(zhǎng)陳哈里在新聞發(fā)布會(huì)上表示，珠海“雙限令”不包括二手房，且限購(gòu)范圍只包括主城區(qū)即香洲區(qū)。

　　多位業(yè)界人士表示，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和珠海樓市運(yùn)行已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，珠海“雙限令”究竟是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還是希望通過(guò)擠出效應(yīng)為未限購(gòu)區(qū)域托市，目前還有待觀察市場(chǎng)反應(yīng)。

　　珠海市政府10月31日晚發(fā)文稱，該市將從11月1日起實(shí)行限購(gòu)政策，限購(gòu)主要針對(duì)主城區(qū)(香洲區(qū))。限購(gòu)令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新購(gòu)一套房。而無(wú)社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。

　　同時(shí)，該文件還提出限價(jià)措施，規(guī)定報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過(guò)珠海市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)即11285元/平方米建筑面積的，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　陳哈里在新聞發(fā)布會(huì)上表示，珠海出臺(tái)該政策是非常困難的決定，力度大小考驗(yàn)政府智慧。

　　根據(jù)陳哈里的解釋，珠海高檔樓盤集中推出抬高主城區(qū)房?jī)r(jià)，故調(diào)控僅限主城區(qū)，港澳居民也屬非戶籍人口。珠海限購(gòu)以家庭為單位，成年子女可獨(dú)立按家庭算，但只限新樓不限二手，取得了預(yù)售許可證的新盤不在限購(gòu)之列。

　　陳哈里表示，每平方米11285元的限價(jià)是指合同價(jià)，限價(jià)范圍覆蓋珠海，包括橫琴、金灣、斗門和高新區(qū)。

　　目前，珠海下轄香洲區(qū)、斗門區(qū)、金灣區(qū)和橫琴新區(qū)。受橫琴島規(guī)劃獲批、珠港澳大橋建設(shè)等區(qū)域性利好因素影響，近年來(lái)珠海房?jī)r(jià)漲幅一直位居廣東省前列，僅2010年珠海房?jī)r(jià)漲幅就超四成，目前珠海的房?jī)r(jià)僅次于廣州、深圳，遠(yuǎn)高于珠三角的佛山、中山、東莞和惠州等城市。

　　由于特殊的區(qū)位和政策因素，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的投資型市場(chǎng)，2011年上半年在珠海購(gòu)房的人群中，非本地籍貫的購(gòu)房者占據(jù)95%以上。

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，2011年前三季度珠海商品房成交量為165.05萬(wàn)平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均價(jià)只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均價(jià)，其余月份價(jià)格同比增速仍然維持在20%以上的高水平。

　　根據(jù)珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年1至9月該市新建住房?jī)r(jià)格為11967元/平方米，同比上漲17.7%，這意味著如果沒有強(qiáng)有力的調(diào)控措施，珠海2011年全年均價(jià)漲幅控制在11%以下的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策效力全面顯現(xiàn)和樓市整體預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，珠海出臺(tái)“雙限”政策卻被認(rèn)為過(guò)于“溫柔”。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，此舉是地方政府變被動(dòng)為主動(dòng)的策略，但該限購(gòu)政策只針對(duì)新購(gòu)的住房套數(shù)，而未考慮購(gòu)房者以前所有的住房套數(shù)，且限購(gòu)主要針對(duì)香洲區(qū)，政策影響力不會(huì)太大。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，珠海限購(gòu)僅僅針對(duì)主城區(qū)和新樓盤，明顯存在變相托市嫌疑，因?yàn)橄拶?gòu)政策將產(chǎn)生緊張搶購(gòu)氛圍和市場(chǎng)擠出效應(yīng)，推動(dòng)需求轉(zhuǎn)向未限購(gòu)區(qū)域和二手房市場(chǎng)。

　　謝逸楓表示，珠海“雙限令”出臺(tái)的另一背景是為了扭住市場(chǎng)的大幅萎縮狀況。珠海統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)顯示，2011年1至8月，珠海商品房銷售面積連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商品住宅市場(chǎng)成交量嚴(yán)重下滑。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，受年度銷售目標(biāo)、市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，近期珠海大多在售的項(xiàng)目都有較大的優(yōu)惠，個(gè)別項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度達(dá)9折以上，新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，但仍未撼動(dòng)購(gòu)房者的觀望心理。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，受新增供應(yīng)量的突增及2011年前三季度銷售低迷的影響，珠海整個(gè)第四季度供應(yīng)量約250萬(wàn)平方米，而前三季度消化量?jī)H約為18萬(wàn)平方米/月，樓市全面步入買方市場(chǎng)，珠海房地產(chǎn)頹勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。